Für viele deutsche Verbraucher gleicht der Markt für Baufinanzierung einem scheinbar undurchschaubaren Tarifdschungel, in dem nur schwer der Durchblick möglich ist. Die Europäische Union hat nun einen neue Richtlinie beschlossen, die für mehr Transparenz sorgen soll. Unter anderem soll die Beratungsstruktur vereinfacht und verständlicher gestaltet werden.

Anforderungen der Banken an den Kreditnehmer

Wenn es um die Vergabe von Krediten geht, stellen die deutschen Banken harte Bedingungen an die Kreditnehmer. Dabei ist bereits der Kreditantrag eine so komplexe Angelegenheit, dass viele Verbraucher beinahe Abendkurs oder einen Fernlehrgang benötigen, um die Antragsformulare zu verstehen. Nicht wenige Verbraucher beurteilen die Beratungsleistungen der Kreditinstitute. Wer die verschiedenen Kreditangebote nicht versteht, kann die Konditionen unterschiedlicher Anbieter nicht vergleichen und zudem nicht einschätzen, welche Angebote für ihn sinnvoll sind. Die EU-Kommission hat aus diesem Grund eine neue Verbraucherkreditrichtlinie erlassen, um die Konditionen der Baufinanzierung für die Verbraucher übersichtlicher und verständlicher zu gestalten. So ist in einem ersten Schritt ein standardisiertes Formular geplant, auf dem alle notwendigen Informationen zur Beantragung festgehalten sind.

Einheitliche Berechnungsgrundlage

Darüber hinaus plant die Kommission die Einführung einer einheitlichen Formel zur Berechnung des effektiven Jahreszinses. Künftig sollen alle Banken ihre Kredite auf der selben Grundlage erstellen und den Kunden somit die bessere Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Konditionen ermöglichen.

Neue Anforderungen

Denn wenn man älter wird, ändern sich die Bedürfnisse. Das kann der Wunsch nach kürzeren Wegen innerhalb des Hauses sein, ein Grund, warum oft die Räume neu aufgeteilt werden und einige der Kinderzimmer neue Verwendungen erhalten oder sogar untervermietet werden. Oder aber man steht auf einmal vor der schicken Wendeltreppe, die mal der ganze Stolz des innenarchitektonischen Amateurs gewesen ist und fragt sich wie man da in einigen Jahren noch ohne Treppenlift hochkommen soll. Denn bis zu der Zeit, wo man in seiner Mobilität eingeschränkt sein würde hat man nicht gedacht. Zu verdenken ist das keinem, wer will schon in jungen Jahren darüber nachdenken, dass man irgendwann nicht mehr körperlich fit genug ist um lange Wege mühelos zurückzulegen, über den Badewannenrand zu klettern oder die Stufen vor dem Haus mit schwungvollen Schritten zu nehmen? Vielleicht hätten sich die verschiedenen Bedürfnisphasen auch sowieso nicht miteinander vereinbaren lassen und damit die einzelnen Anforderungen an den Bau des eigenen Hauses nicht unter einen Hut bringen lassen, selbst wenn man daran gedacht hätte. Trotzdem sollte man bei einem Neubau überlegen, wie man die Voraussetzungen für einen späteren Umbau möglichst ideal schaffen kann.

Zweite Bauphase

So sehen sich viele im fortgeschrittenen Alter einer Art zweiten Bauphase gegenüber. Noch einmal werden Ideen, Kräfte und Mittel mobilisiert um das Heim so umzubauen, dass es den eingeschränkten Möglichkeiten und dem neuen Bedarf der Bewohner gerecht wird. Auch hier stellt sich natürlich die Frage nach der Finanzierung, denn solche Umbauten können ganz schön kostspielig werden. Häufig gibt der Staat in solchen Fällen etwas dazu. Ähnlich wie beim Immobilienkauf oder beim Neubau, kann auch für den Umbau eines Eigenheims, ob Wohnung oder Haus, ein Zuschuss, sowie günstige Baufinanzierungsdarlegen beantragt werden. Dabei muss nicht nachgewiesen werden, dass der Umbau zwingend notwendig ist, denn der Umbau zu Barrierefreiheit ist auch für zukünftige Mieter oder Käufer eines Objektes eine zukunftsorientierte Investition. Ähnlich wie bei der Planung des Neubaus sollte man auch hier schon darauf achten, die Weichen zu stellen um die Möglichkeiten zu einem Rückbau der Umbauten offen zu halten. Sollte man nämlich doch irgendwann eine kleinere Wohnung beziehen wollen, statt das Haus zu halten, könnten fest installierte Umbauten wie Rampen u.ä. den Wert für einen abermals anderen Bedarf mindern.

Auf dem Markt für Baufinanzierung herrschen derzeit historisch niedrige Zinsen. Viele Anleger nutzen die günstige Marktlage für die Investition in Immobilien. Was viele Bausparer jedoch nicht wissen: am 11. Juni 2010 ist eine neue Verbraucherkreditrichtlinie in Kraft getreten, welche neue Zinsfallen mit sich bringt.

Bei der Berechnung wurde der Zins bislang auf die Laufzeit des Baudarlehens bezogen. Seit die neue Richtlinie in Kraft getreten ist, wird hingegen der Sollzins bis zur vollständigen Tilgung der Schuld ausgewiesen. Es ist jedoch ungewiss, in welcher Höhe der Baugeldzins in zehn Jahren liegen wird.

Unterschiedliche Berechnungen

Wer sich auf dem Finanzmarkt auskennt oder Ahnung von Finanzbuchhaltung hat, sollte sich schnelle ein Überblick über die Änderungen verschaffen können. Die deutschen Finanz- und Kreditinstitute haben die neue Richtlinie unterschiedlich umgesetzt. Einige Banken haben nun den anfänglichen Zins für die gesamte Tilgungszeit ausgewiesen, andere Banken legen hingegen einen ganz anderen Zins für das anschließende Darlehen zugrunde.

Im Anhang zum neuen Richtlinien-Gesetz ist in allen Einzelheiten definiert, wie der Zins angegeben werden sollte. Nach den dortigen Angaben wäre es auch zulässig, nach Ende der Zinsbindungsfrist mit einem neuen Sollzinssatz zu berechnen. Einige Sparkassen nutzen diese Möglichkeit.

Wer verschiedene Angebote zur Baufinanzierung abwägt, der sollte sich bei jedem Angebot darüber in formieren, welche Art der Zinsbindung zur Berechnung der Zinsätze verwendet wurde. Nur auf Grundlage dieser Informationen lassen sich unterschiedliche Angebote miteinander vergleichen.

In der Öffentlichkeit und in den Medien wurde viel darüber diskutiert: Banken und Finanzdienstleistern wird nachgesagt, dass sie durch bestimmte Tricks versteckte Provisionen an ihren Kunden verdienen können. Inwiefern das tatsächlich auf alle Kreditinstitute zutrifft, ist dabei ungeklärt.

Wenn Banken ihren Kunden ein Angebot für eine Baufinanzierung unterbreiten, sollte Transparenz das oberste Gebot sein. Denn kennt der Kunde den gültigen Zinssatz, dann kann er leicht ausrechnen, ob seine Bank unrechtmäßig Provisionen erhalten hat. Wissen muss er dazu neben dem Zinssatz lediglich die Höhe der Tilgung und der monatlichen Rate sowie die Höhe der Restschuld am Ende der Laufzeit.

Für Kunden ebenfalls ärgerlich sind undurchschaubare Modelle zur Baufinanzierung, welche von Banken oftmals mit Bausparsofort-Darlehen angeboten werden. In vielen Fällen werden hier verschiedene Anlage- und Kreditmodelle undurchsichtig miteinander kombiniert, so dass nicht einmal Fachmänner sich durchschauen können. Angelockt durch günstige Zinsen steigen viele Kunden auf derartige Angebote ein, ohne einen genauen Durchblick zu haben.

Bis die günstigen Zinsen des Bausparvertrages sich auswirken, benötigen die Kunden eine Zwischenfinanzierung, bei der die Zinsen in den meisten Fällen nicht nur erheblich höher ausfallen, sondern darüber hinaus nicht getilgt sind. Dadurch zahlen die Bausparkunden hohe Zinsen, obwohl sie zeitgleich ihren eigenen Bausparvertrag niedrig verzinsen müssen.

Derartige Finanzierungsangebote können von Kunden ebenfalls mit Blick auf die Restschulden durchschaut werden. Auf diese Weise lässt sich das Angebot besser vergleichen und auch hier können so versteckte Provisionen ausfindig gemacht werden.

Laut Meinung von Experten sollte mit der Baufinanzierung nicht mehr allzu lange gewartet werden. Es wird damit gerechnet, dass die Zinsen im Bereich Baugeld aufgrund der aktuellen Finanzkrise in der Europäischen Union noch weiter sinken werden. Wer auf der Suche nach einer günstigen Möglichkeit ist, um seinen Hausbau zu finanzieren, der sollte jetzt zuschlagen.

Für Verträge mit einer Laufzeit von zehn Jahren sind die Zinsen im Moment nur noch ganz knapp von vom tiefsten Stand im September 2005 entfernt. Ebenso verhält es sich gegenwärtig mit Verträgen mit 15-jähriger Laufzeit.

Wer sich bereits über die Finanzierung seines Eigenheimes Gedanken macht, sollt mit seiner Entscheidung nun nicht zu lange zögern. Der Finanzmarkt ist unruhig und schnell kann sich der jetzige Vorteil in das absolute Gegenteil verkehren. Veränderungen im Kurs ergeben sich immer sehr kurzfristig. Von derartiger Schnelllebigkeit betroffen ist nicht nur der Aktienmarkt, sondern ebenso der Bereich der Anleihzinsen, welche einen entscheidenden Einfluss auf das Baugeld haben. Dies ist der Fall, da das Baugeld in der Regel durch Anleihen refinanziert wird.

Der Experten gehen davon aus, dass die Zinsen auf Lange Sicht gesehen wieder steigen werden.

Im Moment sind die Deutschen bei der Finanzierung ihres Hausbaus ganz besonders positiv gestimmt: mehr als jeder Zweite hält den jetzigen Zeitpunkt für günstig, um in den Kauf oder in den Bau einer Immobilie zu investieren. So lautet ein Ergebnis einer Umfrage, die im Auftrag der comdirect Bank durchgeführt wurde.

Einmal monatlich ermittelt das Umfrageinstitut Forsa im Auftrag der comdirect Bank einen so genannten Stimmungsindex „Baufinanzierung“. Im Mai erreichte dieser Index mit einem Wert von 108,8 Punkten eine rekordverdächtige Höhe. Es ist der höchste Wert seit Beginn der Erhebung im November 2008.

Laut Meinung von Experten resultiert die derzeitige optimistische Haltung der Verbraucher aus dem gestiegenen Selbstbewusstsein der Deutschen in Sachen Finanzierung. So ist mehr als jeder dritte Befragte gegenwärtig der Meinung, dass er sich im Moment den Kauf oder Bau einer Immobilie leisten könnte.

Das Ausmaß der Zuversicht unterscheidet sich jedoch zwischen den Geschlechtern. Während bei den Frauen der Optimismus seit März abgenommen hat, sind die befragten Männer gegenwärtig deutlich positiver gegenüber Baufinanzierung eingestellt, als noch im März.

Gefragt nach der Art der Finanzierung ihres Bauprojektes gab die Mehrheit an, einen Bausparvertrag oder ein Hypothekendarlehen zu besitzen. Die dritt häufigste genutzte Finanzierungsmöglichkeit der Deutschen sind Sparguthaben, Sparbücher und sonstige Ersparnisse.

Rund 39 Prozent der Befragten würden zudem öffentliche Fördermittel, wie etwa Darlehen, in Anspruch nehmen.

Für einen jungen und gesunden Menschen ist es schwer, sich vorzustellen, dass ihre eigenen vier Wände für sie im Alter vielleicht einmal zu einem Problem werden. Beim Gedanken an einen Treppenlift fängt so manch einer innerlich an zu schmunzeln. Doch nicht nur im Alter kann ein derartiges Gerät notwendig werden. Jedem Menschen kann es beispielsweise durch einen Unfall passieren, dass er vorübergehend oder dauerhaft in seiner Mobilität eingeschränkt wird.

Schon gebrochenes Bein reicht dafür aus, dass man sich in seiner Wohnung nur noch eingeschränkt fortbewegen kann. Derartige eingeschränkte Mobilität führt dazu, dass sich die eigenen Bedürfnisse an die Wohnsituation schlagartig verändern. Aus diesem Grund sollte schon frühzeitig darüber nachgedacht werden, den eigenen Wohnraum barrierefrei um zu bauen.

Wer in einem Haus in einem der oberen Geschosse wohnt und auch im Alter dort wohnen bleiben möchte, der sollte sich frühzeitig Gedanken darüber machen, wie die Wohnung altersgerecht und barrierefrei umgebaut werden könnte. Der Umbau der Wohnung sollte im besten Fall ohne akute Not erfolgen, also vorausschauend. So müssen sich zum Beispiel nicht die Angehörigen eines Unfallopfers während dessen Aufenthalt im Krankenhaus über derartige Dinge Gedanken machen.

Der barierefreie Umbau eines Hauses oder einer Wohnung ist in der Regel mit einem hohen Kostenaufwand verbunden. Denn es kostet viel Geld, die Türen zu verbreitern, lästige Schwellen zu entfernen und die Sanitären Anlagen den Bedürfnissen anzupassen. Viele kostenintensive Umbaumaßnahmen können durch den Einbau eines Treppenliftes entfallen. Es könnte sich lohnen, in der Planungsphase über den Einbau eines Treppenliftes nachzudenken. Dazu sollte man sich über die Angebote der verschiedenen Hersteller von Treppenliften einholen. Einige Firmen bieten zusätzlich Informationen zur Planung, Finanzierung und zum Einbau des Treppenliftes.



Im Vorfeld eines Hausbaus sollte man sich Gedanken über die Finanzierung machen.

Baukosten umfassen alle finanziellen Aufwendungen, die für die Planung und Ausführung von Baumaßnahmen notwendig sind. Hierzu gehören neben den Kosten für das Bauwerk auch der finanzielle Aufwand für Außenanlagen und sonstige Kosten.

Als Baunebenkosten sind all jene Kosten zu verstehen, die weder zur Materialbeschaffung noch zur Verarbeitung dieses Materials beim Hausbau zu zählen sind. Es gibt eine gesetzliche Regelung, die dafür sorgt, die Kosten sich in Grenzen halten. Diese Regelung unterliegt beim Hausbau für die Kostenermittelung der DIN 276. Dabei bildet die DIN-Norm die Grundlage aller zur Berechnung benötigten Mittel.

Zu den wichtigsten Baunebenkosten gehören die finanziellen Aufwendungen für die Planung des Hausbaus und die Errechnung der Statik. Weitere Kosten werden durch verschiedene Versicherungen verursacht. Wichtig sind insbesondere Unfallversicherungen, damit alle am Bau beteiligten Personen abgesichert sind. Weitere wichtige Versicherungen sind Feuer- und Rohbauversicherungen sowie die Bauherrenhaftpflicht.

Darüber hinaus entstehen Kosten durch bauvorbereitende Maßnahmen, wie beispielsweise die Vermessung des Grundstückes und die Erstellung eines Bodengutachtens. Für das Legen der Anschlüsse für Wasser, Gas und Strom entfallen weitere, zu den Baunebenkosten zählende finanzielle Aufwendungen.

Baunebenkosten haben einen Anteil von 15 bis 20 Prozent an den gesamten Baukoste

Das derzeitige Zinsumfeld sollte die Tilgung bei zwei Prozent liegen, so dass man schon nach 25 Jahren frei von Schulden sein kann. Neben einer hohen laufenden Tilgung ist es bei laufenden Darlehen wichtig möglichst jetzt eine hohe Sondertilgung vorzunehmen, denn es ist sehr unwahrscheinlich, dass es während der Laufzeit des Darlehens nochmals zu solch niedrigen Zinsen wie jetzt kommt.
Man kann zurzeit also nur gewinnen, wenn es um die Baufinanzierung geht, man sollte aber nie die Vorsicht fallen lassen, denn ganz sicher sein kann man sich auch nicht. Es wird außerdem nicht allzu lange dauern und die Zinsen werden wieder steigen, wer also gedacht hat, dass noch genügend Zeit ist sich über die Vor- und Nachteile einer Baufinanzierung den Kopf zu zermartern, der liegt falsch, denn wer zu lange wartet wird sich am Ende nur ärgern.

Niedrigen Zinsen langfristig sichern

Besonders lange profitieren kann man von den Zinsen, wenn man eine Zinsbindung für einen längeren Zeitraum vereinbart und sich die Zinsen über fünf bis 15 Jahre sichert. Denn, sobald die Panik, die durch die Verschuldung Griechenlands entstand, sich wieder legt werden wohl auch die Konditionen wieder steigen.